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中國老齡化加速,每年新增的老齡化人口規模接近于新增的城市人口規模,養老產業市場機遇空前。養老地產作為一個朝陽行業,是地產業務轉型很好的選擇。但是養老地產橫跨專業服務、住宅地產和商業地產,與普通住宅開發相比,其管理要求高、前期投入大、運營難度大、開發難度高,且面臨社會習慣問題。睿信致成認為在國內發展養老地產存在三大挑戰:


挑戰一,地段及專業服務。從需求來看,交通和就醫便利是老年人選擇養老機構的最主要考慮因素,但大部分項目未能把握養老地產精髓——交通不便、醫護缺乏、未充分關注老年人需求、產業鏈整合弱;


挑戰二:價格承受意愿。目前普遍心理價位較低,如何充分激發潛在客戶的消費是養老產業發展的重大課題之一;


挑戰三:政策扶持力度。與國際先進國家相比,在機構支持、稅費優惠、社會保險、融資方面的具體政策還存在明顯不足。


目前發展養老地產,必須充分意識到土地、資金、長期使用權出售、后期運營管理等方面存在的風險,提前應對。因此,商業模式創新是關鍵,養老地產準入門檻較高,發展路徑的選擇尤為重要,建議從投資和風險較小的社區養老入手,在此基礎上向養老社區延伸。

客戶定位和產品組合設計:根據細分客戶定位和區域資源匹配劃分養老產品和服務體系,不同產品對應不同的盈利模式和擴張模式。我們幫助客戶明確細分客戶定位、選址標準、產品形態及規模、配套服務組合、服務特點、核心競爭力。


商業計劃書:項目選址研究、明確目標客群、細化項目要素及盈利模式;通過對財政補貼、基準地價數據、容積率、床位數、每床位建設面積、開發成本、預期入住率、需護理服務老年人占比、管理/護理/服務人員比例、物業成本、工資成本、餐飲成本等進行假設和敏感性分析,在不同租售策略下測算投資回報率。


國內外先行企業研究:睿信致成長期跟蹤研究美國Sunrise、Ericsson、歐洲最大的連鎖養老集團Orpea,中國的樂成養老、親和源及泰康置地等先行企業。


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